Как да закупим “жилище на зелено”

Покупката на имот на зелено има своите финансови предимства, но крие и големи рискове. Затова е добре да направите предварително проучване на имотния пазар, локацията, строителя, инвеститора, както и особеностите на предварителния договор. Ето някои основни насоки, с които да доведете сделката до успешен край.

Локацията е ключов фактор

Първото важно нещо е да осмислите собствените нужди и то поне за 10 г. напред. Така ще се ориентирате за най-подходящата локация. Ако жилището е за собствено ползване, то трябва да е във важен за вас район, близо до училища, детски градини, месторабота, търговски центрове и т.н. Тук изборът е строго индивидуален.

Ако купувате с цел инвестиция и отдаване под наем, тогава е добре да се огледате, кои са районите в столицата с перспектива, къде има голямо търсене и се очакват сериозни подобрения на инфраструктурата. Проверете и как се движат наемите в този квартал.

Едно от местата, където може да направите справка и да получите полезна и конкретна информация е https://vizia.sofia.bg/ По плана на град София от Софпроект много точно е описано, как ще се развива градът.

Добре е да сте наясно със статистиката за минимално необходимата полезна площ за живеене. Тя се разпределя според местоположението на имота. Например за гъсто населените райони в центъра е около 30 кв. м на човек. В периферията се увеличава до 35-40 кв. м. Казано иначе – в едно жилище за двама трябва да има поне 60 кв. м полезна площ, за да се чувства човек комфортно.

Строител, на който да се доверите

Следващият важен избор е да се спрете на доказал се на пазара инвеститор и опитен строител. Тук също е необходимо предварително проучване. Избирайки коректен партньор, човек може да бъде сигурен, че обектът ще бъде завършен докрай, в срок и без допълнителни изненади.

Финансиране със собствени средства или ипотека

При покупката “на зелено” основното предимство е, че не е нужно да разполагате с цялата сума за сделката. Обичайна практика в имотния пазар е при подписване на предварителния договор да се дадат 20% като предплата. Другият голям плюс е, че колкото по-рано се включите в проекта за бъдещата сграда, толкова по-изгодни са цените. Останалото плащане се прави поне година по-късно, като то също е възможно да се разсрочи чрез банково финансиране и плащане на месечни вноски по ипотечен кредит.

От финансова гледна точка покупката “на зелено” има следните предимства:

  • Гарантирате си ниска цена

При старта на проекта, когато строителството все още не е започнало, цената е по-ниска. Тя се повишава значително, когато се стигне до издаване на Акт 14, Акт 15 и разликата може да възлиза на 150-200 евро на кв. м. По-ниската цена в началото е реверанс от страна на строителя към клиентите, които се доверяват и сключват предварителен договор, още когато проектът е “на зелено”.

  • Запазвате желаното разположение на имота

Независимо дали става дума за апартамент или помещение за търговски цели,  обикновено докато се стигне до Акт 14 или Акт 15, изборът е намалял значително! Възможно е тогава да се наложи да направите компромис с желанията и очакванията си. Колкото по-рано се включите в строежа, толкова по-добро разположение може да изберете. Така или иначе, не плащате цялата сума веднага.

  • Инвестиция с цел препродажба

Това е възможност, при която със сравнително малко средства може да направите добра печалба.

Пример: Решавата да закупите “на зелено” апартамент, който е с площ 100 кв. м., а цената в този момент е 800 евро на кв. м. Общата цена в предварителния договор е 80 000 евро. За да си запазите този имот като цена и разположение, внасяте първоначално 20% от сумата, т.е. 16 000 евро. След получаване на Акт 15 можете да препродадете имота, като целта е да направите печалба. Неговата стойност при завършване нормално е с около 200 евро по-висока на 1 кв. м., т.е. 100 000 евро. Така сметките показват, че с инвестиция от 16 000 евро за 1-2 години може да се направи печалба от 20 000 евро.

  • Пазарната оценка при завършване е по-висока от цената на зелено

Когато имотът се купува за лични нужди и живеене, предимството е, че си осигурявате бъдещ дом на много по-ниска цена, отколкото в завършена сграда. Клиентите ни знаят, че пазарната оценка на банката за целите на ипотечното кредитиране след Акт 14 е по-голяма от цената, по която е купен имотът “на зелено”. По този начин се повишава максималната сума на жилищния кредит, който човек може да ползва.

Основното притеснение на хората, които купуват имоти на етап проект, е дали обектът ще бъде завършен навреме и с обещаното качество. Рисковете тук може да са намалят до минимум с конкретни мерки.

Как да си гарантираме добра сделка

Проучете историята на строителната фирма, от която купувате. Информирайте се какво е построила тя дотук, какви са миналите и настоящи проекти. Понякога случайни инвеститори се захващат с обекти, където излизат скрити разходи, които опитните в бранша добре познават – при изкопите, с регулацията. Новите строители може да изпаднат в трудно положение поради обективни обстоятелства и да не съумеят да се справят, особено ако разчитат на парите от бъдещите купувачи, за да градят обект.

Основната гаранция, че имотът ще бъде довършен както трябва, е авторитетът на строителя и на основния инвеститор.

Какви са правата на купувача

Договорът е двустранно волеизявление и е редно той да бъде равноправен за двете страни – строител и купувач. Купувачът има право още в началото да се договори кога да стане собственик на имота. Обикновено това става след Акт 14. От този момент нататък, когато строежът на сградата е реализиран на 50-70 процента, не би следвало да му се отказва правото за придобиване на имота. Не е задължително купувачът да плати цялата сума – може да се впише договорна или законна ипотека. По този начин инвеститорът си гарантира вземането.

Неустойки и подводни камъни в договора

Неустойките също са някакъв вид гаранция за правата и на двете страни. Те трябва да са равностойни клаузи в договора.

Преди да подпише договор, клиентът има право да получи цялата документация на един обект, включително историята на имота. Отказът е повод да се усъмним, че нещо не е наред.

При сключването на предварителния договор, клиентът не трябва да приема и да се съгласява, че строителят може да прави сериозни промени по разположението в процеса на изграждане. Известни са случаи, когато изпълнителят не поема гаранция, какви ще са външните части, площообразуването.

Най-добре е преди да подпишем договор за имот “на зелено”, адвокат да прегледа цялата документация: суперфиция, история на имота, строително разрешение, график на плана за застрояването, който трябва да е отразен в договора.

Като следващ етап купувачът има право да получи технически проекти, да свери на коя кота купува, къде точно е разположен неговият апартамент. Ако купувате например апартамент №20, много важно е имотът да бъде описан в предварителния договор така, както се прави в нотариалния акт. Често в предварителните договори се пише само номер на апартамента. В такива случаи лесно може да се направи промяна по съществуващото законодателство и същото жилище да стане например апартамент №25. Това не би могло да се случи, ако в договора се опише, че ап. 20 е на определена кота, каква е неговата площ, с кого граничи на изток, юг и т.н. Добре е описанието да е с размери, граници, двор, тераси – нека всичко бъде подробно описано. Това е най-добрата защита за купувача.

Освен това купувачът има право по всяко време да влезе в имота си, след като е уведомил компанията продавач и се е уговорил за удобен час.

Кога имотът става окончателно собственост на купувача

В Beso Homes прехвърлянето на имота може да стане след получаване на Акт 14, ако клиентът заяви желание. Най-късно встъпването в собственост става до един месец след Акт 16. Документите се подготвят в двуседмичен срок.