Десислава Петрова, управляващ партньор в инвестиционна група Beso Homes, в интервю за в. Капитал

 

 

Какво се случи с недвижимите имоти и новото строителство по време на пандемията? Защо БВП се сви с повече от 3,5% през 2020 г., цели бизнес сектори бяха блокирани (на два пъти) от локдаун, а цените на жилищата запазиха нивата си?

Всеки българин, следящ пулса на имотния пазар, си задава тези въпроси. Днес търсим отговора от Десислава Петрова, опитен предприемач от BESO Homes – водещ бранд за продажба на недвижими имоти в страната.

Пандемията породи второто голямо икономическо сътресение от началото на века. Първата особена ситуация бе световната икономическа и финансова криза през 2008-2009 г. В България тя бе съпроводена от депресия в икономиката, спад на жилищните цени и рязко затягане на ипотечното кредитиране. Имаше банки, които временно спряха финансирането на сделки за определен тип строителство като това на панелните апартаменти.

Поведението на банките или защо този път е различно

Акцентът отново е върху кредитните институции, защото тяхното поведение е голямата разлика между кризата от 2008 г. и пандемичната 2020 г. Банките този път реагираха антициклично и не затегнаха драматично условията. Да, по-бдителни са, да, проучват клиентите по-внимателно, но продължават да отпускат жилищни кредити при рекордно ниски лихви между 2,60 и 2,90%.

Едва ли има по-голямо доказателство за активността на имотния пазар и жилищното кредитиране от данните на БНБ. Те показват: през октомври 2020 г. са отпуснати нови ипотечни заеми в общ размер на 374 млн. лв., през ноември – за 376 млн. лв., а през декември – за 426 млн. лв. Това са абсолютни рекорди за банковата ни система от началото на века. И те се случиха през 2020 г., в разгара на втората вълна на пандемията.

Как се промениха клиентите?

Опитните строителни предприемачи не носят розови очила и са честни с клиентите – в последните месеци животът ни се промени и негативите се усещат. Цялата туристическа индустрия бе силно ударена от COVID-19: авиокомпании, хотели, ресторанти, кафенета, като ще минат месеци преди мениджърите и служителите в тези сектори да помислят отново за покупка на дом.

Но има и бизнеси, които се възползваха от пандемията – онлайн търговия, финтех, фармация, производители на бързооборотни стоки, видеоконферентни и образователни платформи, всичко, което е свързано с дигитализация на услугите. А имаше и икономически сектори, при които не се усетиха резки промени.

Най-важното е, че доходите на българите не намаляха и това даде така нужното спокойствие за планиране и покупка на жилищен имот. Националният статистически институт обяви, че четвъртото тримесечие на 2020 г. средната брутна заплата в страната е била 1437 лв. спрямо 1313 лв. година по-рано. Възнагражденията в обществения сектор нарастват по-бързо от тези в частния, което е обяснимо предвид ръста на учителските заплати и допълнителните средства, отпуснати за работещите на първа линия срешу пандемията.

Ах, този балон!

Има ли балон при цените на жилищата – това е друга, често обсъждана тема сред професионалистите и публиката. В периода 2005-2008 г. в България се случи „перфектната буря“ – присъединяването към НАТО и ЕС, което насочи към имотите огромен брой инвеститори, вкл. чуждестранни. С тяхна помощ на имотния пазар се развихри незапомнена спекула. След това балонът се спука.

Сега жилищният пазар е в зряла фаза. На пазара купуват основно хора, които имат нужда от жилище. Инвестиционни сделки не липсват, но те не са повече от 15% от общия брой. Въпреки че цените се увеличиха в последните години, жилищата остават сравнително достъпни, като примерите за това не са много. Нека вземем средната работна заплата в София, която е 2031 лв. към декември 2020 г. (по данни на НСИ) и с които пари може да се купи 1,0-1,1 кв. м жилищна площ в жк „Дружба“. Докато в началото на 2008 г. една месечна заплата в столицата стигаше за 0,3-0,4 кв. м жилищна площ в същия район.

Спекулации в стил „цените ще паднат“ се появяват често в последните години. Но наблюденията от нашите обекти са точно в обратната посока, казва Десислава Петрова. Според нея допреди 2-3 години клиентите са били склонни да платят 58 000-61 000 евро за двустаен апартамент, а сега бюджетът им е нараснал до 83 000-85 000 евро.

Често чуваме и въпроса – „А какво ще се случи с цените на новото строителство, когато хората започнат масово да продават старите си апартаменти?“ Петрова обаче е категорична, че вторичен пазар винаги е имало и ще има, както за всеки влак си има пътници. Целта е на новото строителство е да обнови остарелия сграден фонд в София (повечето жилищни блокове са строени между 60-те и началото на 90-те години) и да предложи модерна среда за обитаване, с приветливи общи части и благоустроено околно пространство.

Още един фактор – задлъжнялостта на домакинствата в България е сравнително ниска. Обемът на всички активни ипотечни кредити е 10,350 млрд. лв. към края на януари 2021 г. или под 10% от БВП. За сравнение, в повечето европейски страни този показател е над 20%.

И не на последно място – Европейският съюз демонстрира решителност за подпомагане на икономиките след пандемията. Дългосрочният бюджет на ЕС заедно с инструмента NextGenerationEU ще осигурят 1,8 трилиона евро за възстановяването на Европа след COVID-19 – най-големият пакет от стимули в историята на общността.

Всичко това дава увереност да прогнозираме, че 2021-а ще бъде поредната активна и стабилна година по отношение на жилищните цени в София и другите големи градове. И новото строителство ще продължи.

Строителството не спря

Всъщност, строителството не беше спряно през 2020 г. И това е другата голяма разлика спрямо 2008-2009 г. Крановете продължиха да сноват, бетоновозите продължиха да шумят и след като пандемията нахлу с взлом в живота ни, без да чука на вратата. Планирането на нови обекти леко се забави, но сега отново запретваме ръкави и уверено продължаваме да създаваме домове. Избираме локации, като се съобразяваме с предпочитанията на клиентите, включително на тези с инвестиционна цел, казва тя.

Първият нов обект на BESO Homes е многофункционална сграда Mica Residence на бул. „Александър Малинов“, в която ще има 9 жилищни етажа и едно ниво с магазини. Мястото е специално избрано – „Младост“ е сред най-предпочитаните райони от динамичните хора, изпълващи бизнес сградите в съседство. Транспортна достъпност на жилищния комплекс е отлична, а метрото е „черешката на тортата“. “Mica Residence ще се отличава с нашия запазен знак – модерна архитектура, висококачествени материали и луксозни общи части”, казва строителният предприемач.

Azalea Gardens в кв. „Витоша“ е вторият актуален проект на компанията. Близостта му до Ловния парк и до планината го прави подходящ за отговорните хора, за които качеството на въздуха и средата на обитаване са водещ фактор при избора на дом. Бутиковата сграда ще бъде със 7 жилищни етажа и подземни гаражи. Ще се отличава с модерна клинкер фасада, вътрешен озеленен двор и контролиран достъп. Дори пандемията да не отшуми скоро, Azalea Gardens ще осигури „ваксина“ – спокойствие, дискретност и възможност за отмора в зелена среда.

Динамичните времена, в които живеем, предполагат допълнителна защита на страните по сделката. Затова BESO Homes предлага нов подход, с който защитава парите на клиентите/инвеститорите. Сключва се тристранно споразумение с нотариус, като първите вноски за жилището постъпват по негова сметка. Нотариусът освобождава сумите след достигане на определен етап от строителстото или при друго условие в договора.

И още нещо – пазарът този път подкрепя предприемачите с опит и така се намалява значително риска при придобиване на нов апартамент. Банките сключват споразумения с компаниите с дългогодишна история, което позволява на купувачите да получат жилищен кредит още на акт 14 (“груб строеж“). Това е още едно доказателство за стабилността на строителните предприемачи.

*BESO HOMES e част от Националната асоциация на строителните предприемачи