Десислава Петрова, управляващ партньор в инвестиционна група BESO HOMES, специализирана в цялостно управление на изграждане на жилищни сгради и комплекси на територията на София.
Какво се случва на българския имотен пазар? Идва ли нова рецесия?
Какво се случва на българския имотен пазар? Идва ли нова рецесия?В последните месеци все по-често се говори за евентуален срив на пазара на недвижими имоти. Думата „рецесия" отново навлезе в ежедневието ни заради икономическите проблеми на някои европейски страни и негативните прогнози за развитието на американската икономика. В България обаче нещата стоят по друг начин и картината, бих казала, е умерено оптимистична. Наскоро Световната банка и Международния валутен фонд дадоха положителни прогнози за икономиката на страната ни, като очакванията са БВП за 2019 г. да
нарасне до 3,7%. Те предвиждат също така, че вътрешното потребление ще остане на сравнително високо ниво, безработицата ниска, а доходите ще продължат да растат. Всички тези показатели дават сигурност, нещото от което всяка икономика най-много се нуждае. Тази сигурност ще подкрепи и търсенето на жилища. Поради тази причина не очаквам сериозни промени в динамиката на пазара и в цените. Нямаме никакви основания да говорим за нова имотна криза.
Как Brexit се отразява на пазара?
Донякъде положително. Наблюденията на BESO HOMES показват, че между 5 и 10% от сделките с ново строителство са с българи, живеещи в чужбина, главно във Великобритания. Със сигурност сагата покрай излизането на страната от Европейския съюз оказва влияние върху инвестиционните решения на тези клиенти. Това са платежоспособни купувачи, които намират цените в София за подходящи за инвестиция. Купуват по 2, 3, 5 малки апартаменти с идеята да ги дават под наем. Очаквам тенденцията да продължи и в следващите месеци, без значение дали ще се стигне до споразумение между ЕС и Великобритания или Brext ще бъде отложен за пореден път.
Променя ли се отношението на българите към недвижимата собственост?
Притежаването на недвижима собственост е залегнало дълбоко в народопсихологията на българите. Категорично това остава най-предпочитаната форма за вложение на свободните средства в сравнение с другите алтернативи – акции, облигации, валути, благородни метали. Покупките с цел инвестиция заемат сравнително висок процент. Например, при двустайните апартаменти, които са близо 70% от всички жилища, които изграждаме, половината сделки са с инвестиционна цел. Това е така, защото жилищата в София предлагат доходност между 4 и 6% на година при отдаване под наем. Процентът може да бъде и по-висок, ако апартаментът бъде позициониран в сегмента на краткосрочните наеми.
Бързият ръст на ипотечните кредити не крие ли риск от балон при цените?
Банките обикновено следват развитието на икономиката и състоянието на имотния пазар. Към края на 2017 г. те започнаха агресивна политика по отношение на жилищното кредитиране, но от началото на 2019 г. станаха по-умерени. Вероятно това се дължи на предупрежденията на БНБ за прекалено бързия ръст на ипотечните кредити. По-строгите изисквания на банките дългосрочно ще бъдат полезни за пазара, защото ще предотвратят балонизирането на цените и навлизането на най-рисковите купувачи. Очаква се в следващите месеци България да получи отговор на заявката за членство във валутния механизъм ERM 2 и в банковия съюз. Това ще задържи лихвите по ипотечните кредити на рекордно ниски нива в новата история на България.
Какъв е профилът на клиентите на BESO HOMES
Повечето ни клиенти са млади хора между 27 и 45 години, които създават семейства и разчитат на кредити или помощ от родители. Много от тях искат да купят имот с озеленяване, оградени площи, детски площадки. Все повече хора от провинцията инвестират парите си в жилища в София. Те са близо 40% от клиентите ни – хора на заплати, които цял живот са спестявали. Все по-важен фактор за купувачите е историята на строително-предприемаческата компания. Причината е, че в сектора отново започнаха да навлизат лица, търсещи бързи печалби. Това принуждава клиентите да бъдат внимателни и да търсят сигурност.
Изграждането на модерната многофамилна жилищна сграда Jade 2 започва до края на годината. Апартаментите ще се продават на преференциални цени преди първа копка
Кои са предимствата на BESO HOMES?
BESO HOMES е бранд с история. Работим с цялостна концепция – от идеята за проектиране, предварителното проучване, маркетинга до реализацията и следпродажбено обслужване. През 2014 г., в пика на икономиката в световен мащаб, рестартирахме строителството на многофамилни сгради. Беше трудно да продадем първите 60 апартамента, а сега стигнем ли акт 14 и акт 15 в един проект, веднага започваме нов. Идеята е не просто да предложим жилище, а да създадем усещането за среда и дом. За всеки апартамент предлагаме индивидуален проект за вътрешен дизайн. Клиентът може сам да направи оценка на обзавеждането, да прецени дали отговаря на бюджета му. Съдействаме за довършителните работи с външни компании, помагаме да се извадят индивидуални партиди и да се регистрира апартаментът, ако собственикът е в чужбина. Клиентът ни е доверил парите си и след година и половина, докато строим, ставаме приятели.
Кои са най-търсените райони в София?
Столичният кв.Витоша продължава да бъде сред най-предпочитаните райони от купувачите на нови жилища. Там имаме листа с чакащи кандидат-купувачи още преди представянето на идейния проект. Фактори за това са ключовата локация, липсата на презастрояване и ниската етажност, запазваща гледката към планината. Има и немалко сделки с цел инвестиция в кв.Витоша, при които се разчита на близостта до Студентски град и сравнително лесното отдаване под наем при добра доходност. Сред другите предпочитани райони на София са „Хладилника“, „Кръстова вада“, „Манастирски ливади-изток“, „Симеоново“ и зоната над „София Ринг Мол“ и като цяло кварталите по Витошката яка. Водени от търсенето на пазара BESO HOMES се фокусира в южните квартали, в двустайни и тристайни апартаменти в средния ценови клас до 1000 евро с ДДС на квадратен метър. Определяща при сделката е и транспортната инфраструктура, като търсенето е за спирка на градския транспорт до 200-300 метра от обекта. Когато преди две години започнахме изграждането на Jade 1, в „Манастирски ливади – изток“, многофамилна жилищна сграда от затворен тип с 61 апартамента с гаражи и подземен паркинг, районът не беше развит, а сега в съседство има няколко затворени комплекса. Общината пое ангажимент за тролейбусна линия, а ние, инвеститорите, се ангажирахме да направим улица „Костенски водопад“. Следващият ни ход е Jade 2, ще започнем изграждането му до края на годината.