През първото тримесечие на 2020г. търсенето на апартаменти в столицата остава активно. Наблюденията ни показват висок процент на сделките с цел инвестиция. При двустайните апартаменти, които заемат близо 70% от всички жилища, изграждащи се от нашата компания, половината сделки са с инвестиционна цел. При тристайните и многостайните апартаменти този процент е много малък и почти всички сделки са за собствено ползване.
Голям брой клиентите са от по-малките градове. Най-често те продават имоти там и купуват в София с инвестиционна цел без нужда от допълнително финансиране. Понякога тези жилища са за децата им, които следват висше образование в столицата.
Чуждестранните инвеститори не са много активни на столичния жилищен пазар в момента. Затова пък близо 5-10% от клиентите ни са българи, живеещи в чужбина. Става въпрос най-вече за работещи българи във Великобритания и в по-малка степен в Германия. Brexit е един от факторите за активността на нашите сънародници, живеещи във Великобритания. Те са с добри доходи, но се притесняват от неяснотата покрай излизането на страната от ЕС.
Ако в предходните години е имало повече огледи с клиенти, които не са били сигурни, че ще пристъпят към сделка, то в настоящия момент клиентите са по-категорични в желанието си да закупят жилище – за собствено ползване или за инвестиция. Тоест, нужни са по-малко огледи за продажбата на един апартамент.
Какво показват ключовите фактори
Какво показват ключовите факториВ медиите, социалните мрежи и специализираните интернет форуми все по-често се говори за евентуален срив на пазара на недвижими имоти. Думата „рецесия“ отново навлезе в ежедневието ни и това е логично предвид проблемите на някои европейски страни и негативните прогнози за развитието на американската икономика. Анализатори се надпреварват да изчисляват вероятността от рецесия в Щатите. Но в България ситуацията е различна и умерено оптимистична
В най-новата си прогноза икономистите на Уникредит Булбанк прогнозират 3,5% ръст на БВП в България за тази година и леко забавяне до 2,9% догодина. През 2020 г. икономическия ръст у нас ще забави темпото си заради външни фактори като по-слабото търсене в еврозоната, несигурността, предизвикана от търговските войни, и слабият растеж на САЩ. Вътрешното потребление в България обаче се очаква да остане на сравнително високо ниво, безработицата ще остане ниска, а очакванията са, че доходите ще продължат да нарастват.
Жилищното кредитиране е един от най-важните фактори на имотния пазар. В този смисъл банките в България остават изключително активни, а лихвите по ипотечни кредити са близо до рекордно ниски нива в новата история на страната. Предвид предстоящото влизане на България във валутния механизъм ERM-2 и в банковия съюз, а впоследствие и в еврозоната, цената на кредита вероятно ще продължи да намалява.
Напоследък има кандидат-купувачи, които искат намаление в цената, достигащо 100 евро/кв. м. От гледна точка на строителните предприемачи обективни причини за това няма, тъй като нито разходите за строителство намаляват, нито има спад при договорените обезщетения за терени.
Предлагане – Да, свръхпредлагане – Не
Ако се съди от издадените разрешения за строеж в София, има сигнали за много висока активност от страна на строителните предприемачи. През цялата 2018 г. бяха издадени разрешения за строителство на 14 761 нови жилища в столицата, което е рекорд за последните 25 години. Не всяка сграда с разрешение за строеж обаче започва да се изгражда веднага. Понякога, заради различни фактори, минават 5-10 години от издаването на разрешението да началото на реалното строителство. Затова е препоръчително да се гледа другият показател, който се предоставя от националната статистика – „Започнато строителство на нови сгради“ /сгради с открита строителна линия/. Какво показват данните там? За цялата 2018 г. е започнало изграждането на 7989 жилища в столицата – число, което не сигнализира опасност от свръхпредлагане.
Предприемачите с история – все по-търсени
Историята на строително-предприемаческата компания остава определящ фактор при избора на купувачите. Клиентите търсят сигурност предвид факта, че в сектора на недвижимите имоти отново започнаха да навлизат външни лица, търсещи еднократни бързи печалби. Купувачите гледа с недоверие към фирмите, които не са построили нито една сграда. Преди 2-3 години кандидатите за нов дом се страхуваха да купуват жилища от фирми, които финансират строителството с кредит от банка и върху имотите има вписана ипотека. Клиентите вече са по-спокойни в това отношение, особено когато има писмо-гаранция от банката, а ипотеките са за конкретни имоти, а не за сградата като цяло.
Най-търсените райони
Столичният кв. „Витоша“ продължава да бъде сред най-предпочитаните райони от купувачите на нови жилища. Там имаме листа с чакащи кандидат-купувачи още преди представянето на идейния проект. Фактори за това са ключовата локация, липсата на презастрояване и нискоетажното строителство, запазващо гледката към планината. Има и немалко сделки с цел инвестиция в кв. „Витоша“, при които се разчита на близостта до Студентски град и сравнително лесното отдаване под наем при добра доходност. Районът привлича и част от младежите, които са учили във висшите учебни заведения на територията на Студентски град и предпочитат да останат да живеят в близост.
Сред другите предпочитани райони на София са „Хладилника“, „Кръстова вада“, „Манастирски ливади-изток“, „Симеоново“ и зоната над „София Ринг Мол“ и като цяло кварталите по Витошката яка. Определяща при сделката е и транспортната инфраструктура, като търсенето е за спирка на градския транспорт до 200-300 метра от обекта.
Профил на клиента
Клиентите ни са основно на възраст 25-45 г. Повечето са със стабилна работа, работят в големи компании, вкл. чуждестранни такива. Има лица, които купуват жилище с подкрепата на родителите, за да не бъдат под наем. Част от тристайните апартаменти са закупени от млади двойки, които създават семейство и имат/очакват деца. Друга част от апартаментите са придобити с цел преместване в по-голямо жилище.
Предизвикателствата
Бюрокрацията и сложните административни процедури пречат на бързата реализация на новите жилищни сгради. Понякога се случва забавяне при клиенти, които купуват с кредит и плащанията им са обвързани със съответния етап на строителството. Причините са няколко: забавяне при издаването на удостоверението за груб строеж на сградата и вписването й в кадастъра /фактор тук са и летните отпуски/; данъчните оценки са валидни до 30 юни на съответната година и се налага издаване на нови. Освен това юридическите отдели на банките бавят разглеждането на документите и изискват нови такива, които отново отнемат технологично време.