Какви са процедурите при кредитиране и какво трябва да се договаря и изисква от строителя?

Всеизвестно е, че един от водещите критерии при търсене на ново жилище е цената. Т.е. Вашият бюджет неминуемо определя и търсенето на подходящо за Вас и Вашето семейство жилище. Но, ако не разполагате с достатъчно средства да заплатите изцяло Вашия нов дом, то може да обмислите възможностите за банково кредитиране.

Нашият съвет към Вас е при избор на имот задължително да се запознаете предварително със структурата за закупуване на жилището, която се предлага от инвеститора или строителя – т.е. с размера на вноските и разпределението им във времето. Така ще можете да изберете най-подходящата схема за разпределение на Вашия бюджет, както и да обмислите необходимостта от кредит и неговия размер.

В този случай първото нещо, което трябва да направите, е да разберете дали строителят, изпълнител на обекта, е склонен да работи с банки. Това е важно, защото при този вид финансиране на сделката, именно банката прави ипотека на цялото имущество. Тоест тя се задължава да покрие всички вноски, а строителят потвърждава готовността си да поеме известен риск. Какво означава това? Има случаи, в които при купувачът възникват обстоятелства (например смърт, спорове за наследство и др.), които не му позволяват да покрие кредита си. Тогава банката, като първи получател на имота, бави плащанията към строителя, а в същото време той няма достъп до жилището. В този случай може да се премине към принудително изпълнение с нотариална покана.

Следващият важен момент, който трябва да проверите, е кога строителят е готов да получи парите от кредитиращата институция. Има банки например, които отпускат кредит на етап груб строеж на сградата, съгласно чл. 181, ал. 2 от Закона за устройство на територията. Тоест в този случай Вие ще получите кредит на по-ранен етап и следователно Вашето самоучастие на този етап ще бъде по-малко. Има обаче и банки, които „влизат“ в сделката, когато обектът е получил Акт 16. Това означава, че ако клиентът може да инвестира 20% от цената като самоучастие при подписване на предварителния договор за покупко-продажба, то той трябва да провери и договори готовността на строителя да получи от банката остатъка от сумата на етап Акт 16, с други думи – до завършване на обекта и въвеждането му в експлоатация.

Важно е да отбележим, че при избор на банка може да се поинтересувате и за възможностите и условията за преференциално банково финансиране,осигурено от инвеститора или строителя за техните клиенти и при определено процентно самоучастие в началото на подписване на предварителния договор за покупко-продажба на имота. За да кандидатствате за такъв вид финансиране като кредитополучател трябва да отговаряте на условия като постоянно местожителство в България, да докажете платежоспособност, да нямате просрочени кредити или задължения към държавата и др. Обикновено преференциалното банково финансиране е обвързано с критерии като максимална възраст на кредитополучателя, максимален размер на кредита и максимален срок за погасяване. При кандидатстване финансовата институция прави т. нар. анализ на платежоспособността на база месечен доход от трудови правоотношения за определен период от време, други странични доходи, размер на други кредити, обслужвани към датата на кандидатстване и т.н. Банката определя и схемата за усвояването на кредита – то може да бъде еднократно или на траншове съгласно етапите на строителство (Акт 14, Акт 15 и Акт 16). При втория вариант обикновено в договора се вписва максимален срок за усвояване, който трябва да бъде предварително съгласуван със строителя – например 24 месеца. При подписване на договор за кредит може да бъде приложена и различна схема на погасяване, която обикновено е с месечни анюитетни вноски или с индивидуален погасителен план. Специално внимание трябва да обърнете и на таксите и комисионните и особено на таксата за предсрочно погасяване до една година.

Необходимо е да предвидите време за подготовката на документи, които трябва да представите пред банката при кандидатстване за преференциално финансиране. Една част от документите са по образец, който ще Ви бъде предоставен от финансовата институция – искане за ипотечен кредит, документ за месечно трудово възнаграждение, съгласие на работодател за превеждане на работна заплата и т.н. Други изискуеми документи са такива, доказващи Ваши други странични декларирани доходи, копие от нотариален акт на имота, който ще бъде ипотекиран, предварителен договор за покупко-продажба, удостоверения за данъчна оценка, за семейно положение, за наличие или липса на задължения и други документи по преценка на банката.

За да спестите време трябва да имате също така предвид, че някои банки правят предварително одобрение за отпускане на кредит и към момента на кандидатстване в случай на непроменени обстоятелства кредитът ще Ви бъде отпуснат.

Не забравяйте, че ако ви предстои закупуване на ново жилище и с цел да предвидите целия необходим бюджет, трябва да имате предвид размера на данъците и таксите, дължими в деня на изповядване на сделката за покупко-продажба пред нотариус, прехвърляне на собствеността и влизане във владение. Те са в размер на около 3.5% от цената на имота и включват местни данъци, такса за вписване към Агенцията по вписванията и нотариална такса.

Бихме Ви посъветвали също, когато купувате апартамент предварително да изискате от инвеститора или строителя архитектурен чертеж, за да обмислите в максимална степен необходимостта от допълнителни ел. изводи, ВиК инсталации и всякакъв друг вид довършителни работи. В този случай можете да поискате от банката да разгледа Ваше искане, освен за отпускане на кредит за покупка, и за подобен вид разходи.